"План - 52"

Длительное отсутствие перспектив в малоэтажном строительстве заставило Министерство регионального развития РФ предпринять шаги к снижению себестоимости квадратного метра жилья. Одним из таких шагов стала идея создания в регионах девелоперских компаний.

Затратной частью строительства является выполнение технических условий при подключении к объектам инженерной инфраструктуры. Пакет поправок в федеральный закон под условным названием "План - 52", который вступит в силу с 2011 года, открывает новое направление в строительном бизнесе на территории Хабаровского края. Пятьдесят две поправки в Градостроительный и Земельный кодексы РФ должны стимулировать в регионах создание девелоперов по возведению сетей дорог, тепловодоснабжения, энергоснабжения, водоотведения, линий связи.

Попытка включить стоимость сетей в формулу расчета тарифа за присоединение, утверждаемого комитетом по ценам и тарифам правительства Хабаровского края, не увенчалась успехом. Причина в отсутствии планирования строительства в режиме реального времени. Необходимые для расчетов исходные данные для владельцев сетей получить оказалось невозможно. Кризисы, дефолты, реформы, как результат нестабильность положения застройщиков и заказчиков сделали согласование тарифа на подключение к инженерным сетям невозможным. Однако и выполнение технических условий - сложная задача. Монополисты завышают тарифы или отказывают в подключении к сетям из-за недостатка мощностей. По "Плану - 52" они не только обязаны строить сети за счет резервных фондов, но и согласовывать действия с местными органами власти. Как же выглядит механизм малоэтажного строительства, позволяющий сократить себестоимость квадратного метра жилья? На вопрос ответила начальник отдела архитектуры и градостроительства Хабаровского муниципального района Валерия Гришина.

Валерия Евгеньевна, район инициировал создание в Хабаровском крае девелоперской компании. На чем основано ваше предложение?

В период зарождения индивидуального жилищного строительства, было принято решение брать плату за возведение инженерной инфраструктуры только с юридических лиц. Сегодня законодательство не запрещает монополистам включать в себестоимость затраты на подвод сетей к индивидуальным домам и с физических лиц. Стоимость квадратного метра растет, проекты замораживаются. Проблемы инфраструктуры родились в начале 90-х годов, когда владельцы сетей оставили без охраны объекты энергоснабжения. Разворованы были не только подстанции, но и столбы с проводами электросетей. Законодательство предписывает обеспечить в муниципалитетах аварийное энергоснабжение. В условиях сурового климата это важно, но восстанавливается сетевое хозяйство медленно. Между тем, правительство страны настаивает на увеличении доли малоэтажного строительства в общем объеме до 50 процентов. Включая в стоимость проектов возведение сетей, монополисты ставят непреодолимую преграду в реализации федеральной программы "Доступное и комфортное жилье гражданам России".

Федеральный закон 131ФЗ возложил ответственность за строительство инфраструктуры на местные органы власти. По плану Минрегионразвития РФ муниципалитеты должны разрабатывать генпланы развития территорий, куда входят и проекты строительства сетевого хозяйства. Девелоперы, используя резервный фонд, реализовать эти планы за свой счет, а затем включать инвестиции в тарифы потребителям. С застройщиков и заказчиков снимается первоначальная нагрузка затрат на инфраструктуру и стоимость квадратного метра снижается. В Хабаровском районе мы смогли построить квартиры по 15 000 рублей за квадратный метр общей площади. По такой схеме стоимость снизится до 10 000 рублей.

Каким образом будет реализован механизм возведения инженерных сетей?

Наше предложение сводится к тому, чтобы из структуры монополиста выделить направление по развитию территорий под жилищное строительство. Образовать девелоперские компании, которые будут приобретать у муниципалитетов участки земли, оснащать их коммунальной инфраструктурой и подводить к ним дороги. Затем участки выставлять на торги, а после продажи застройщикам обслуживать сети, возвращая инвестиции в виде тарифов за обслуживание. Тарифная составляющая в свою очередь формируют резервный фонд развития компании. Задача муниципалитета - разработать проект планировки и заключить договор с дэвелопером на развитие территорий под строительство. По такой схеме реализован проект в Новгородской области, где по статистике получился самый дешевый в стране квадратный метр жилья. Но проблемой здесь может оказаться необходимость значительных первоначальных инвестиций. Государство помогает погашением части процентной ставки по кредиту, но этого недостаточно. Необходимо, чтобы федеральный бюджет брал на себя 50 процентов затрат под строительство сетей, так как в регионах длинные кредиты банков под развитие компаний пока недоступны.

На первый взгляд механизм простой. Но не возникнут ли другие проблемы?

Основная проблема – высокая кадастровая стоимость земли. Во многих муниципалитетах она запредельная и они теряют потенциальных застройщиков. В Хабаровском районе аренда участка земли достигает 100000 рублей в год, а приобретение в собственность - в пять раз дороже. Появился заказ Минобороны под строительство жилья для военнослужащих, но с условием - максимальная стоимость квадрата не более 30 тысяч, а в Хабаровском крае она перевалила за 36 тысяч рублей. Президент РФ предлагает программу ресурсосбережения. Установка тепловых насосов, солнечных батарей, экономичных ламп освещения опять повлечет за собой удорожание строительства. Потому задачу создания девелоперских компаний придется решать комплексно.

Не попадут граждане в разряд обманутых заказчиков?

Обычно схема обмана выглядит просто. Застройщик берет в аренду участок земли и заключает с заказчиком договор подряда. Но земля заказчику не принадлежит, а аренда оформлена на застройщика. Во что вложены деньги? На что подрядился заказчик? Он платит, но не может оформить в собственность ни землю, ни дом и попадает в опасное положение. Логичнее заказчику сразу приобретать участок под строительство в собственность, хотя богатых граждан мало. Земля – вопрос правительства России. Недавно в нашем районе житель села решил построить спортивную площадку, а когда узнал, что она обойдется в 25 миллионов рублей, то отказался от идеи.  Выделив из кадастра землю под спортивные объекты, можно придать импульс строительства социальных объектов. Выделяя землю из кадастра под жилищное строительство, можно снижать себестоимость проектов. В общем, работу над ошибками продолжим.

Андрей Смирнов

Технодрев, июль 2010г